+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Как оспорить сделку купли продажи земельного участка

Содержание

Расторжение договора купли-продажи земельного участка

Как оспорить сделку купли продажи земельного участка
Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Земельный участок » Расторжение договора купли-продажи земельного участка

На рынке хозяйственного оборота участков земли сделки по отчуждению этих объектах, реализуемые путем заключения договоров купли-продажи, занимают главенствующее место, так как именно в этом правоотношении реализуется переход права собственности от одного субъекта к другому, в результате чего участок земли меняет своего правообладателя.

Специфика земли, как объекта правоотношений, обуславливает особенности расторжения сделок по купле-продаже участков. Отечественная правовая система устанавливает следующие основания для расторжения договоров купли-продажи земли:

  • По соглашению сторон.
  • В одностороннем порядке.
  • По решению судебного органа.

Соглашение сторон является самым простым способом расторжения договора купли-продажи, ведь в этом случае обе стороны изъявляют свое желание и свободную волю прекратить правоотношение, складывающееся в процессе отчуждения участка от одного правообладателя к другому. Кроме того, данный вариант устраняет любую причину возможного конфликта между покупателем и продавцом относительно оснований и последствий расторжения сделки и позволяет избежать потенциального спора в судебных органах.

Статья 463 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность покупателя отказаться от исполнения договора при наличии взаимного корреспондирующего согласия на это со стороны продавца.

Обе стороны добровольно отказываются от наступления юридических последствий совершения сделки и выражают намерение вернуть правоотношение в исходное состояние.

Воля сторон на расторжение договора должна найти подтверждение в акте государственной регистрации, который  придаст ей юридическую силу.

Односторонний отказ от исполнения договора купли-продажи допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом или условиями сделки. В отношении участка земли действует общий принцип одностороннего расторжения договора в следующих случаях.

Так как, помимо подписания договора купли-продажи, продавец обязан передать покупателю имущество в натуре (т.е.

передать участок земли по передаточному акту), отказ от такой передачи будет расцениваться как несоблюдение основного условия договора и дает покупателю возможность в определенных случаях требовать одностороннего расторжения договора.

Аналогичным образом, отказ покупателя принять участок земли, являющийся предметом договора купли-продажи, дает продавцу возможность либо настаивать на принудительном исполнении договора, либо потребовать о расторжении договора в одностороннем порядке.

Еще одним основанием для расторжения договора в одностороннем порядке является отказ покупателя отплатить стоимость передаваемого по договору объекта при одновременном уклонении от получения имущества (участка) по передаточному акту.

В случае существенного нарушения условий договора купли-продажи в отношении качественных характеристик имущества (земельного участка) покупатель также может настаивать на одностороннем отказе от исполнения договора и его расторжении. В этом случае ключевое значение имеет тот факт, что качественные свойства земли не соответствуют их описанию в условиях договора, что создает для приобретателя заведомо неблагоприятные условия сделки.

Расторжение договора купли-продажи участка земли возможно и в судебном порядке

Первым основанием для подобного требования будет являться существенное нарушение условий договора, к которым относится, прежде всего, порядок оплаты предмета договора (участка).

Важно, что сам по себе факт неисполнения обязательства по оплате приобретенного участка земли не всегда может являться основанием для расторжения договора в судебном порядке.

По общему правилу продавец вправе требовать оплату через судебное производство с возмещением всех убытков, вызванных недобросовестным поведение покупателя.

Также существует возможность расторгнуть договор купли-продажи в случаях, прямо предусмотренных законом или условиями сделки. Для этого важен факт существенного нарушения условий договора, причем степень такой существенности определяет суд исходя из совокупности представленных сторонами доказательств.

Особенности государственной регистрации расторжения сделок с земельными участками

Органы, осуществляющий регистрацию сделок с имуществом, должны отразить факт расторжения договора отчуждения участка земли путем внесения сведений в реестр прав. Основанием для внесения сведений будут являться:

  • Заявление заинтересованного лица с приложением документов, подтверждающих юридический факт расторжения договора;
  • Судебный акт, представленный в органы Росреестра заинтересованным субъектом либо государственным органом.

После предоставления в регистрирующий орган документов, подтверждающих факт расторжения сделки, проходит обычная процедура, предусмотренная для регистрации прав: проверка документов на предмет законности и соответствию действующему законодательству, после чего происходит внесение сведений в реестр прав.

С момента внесения сведений в реестр наступают юридические последствия расторжения сделки купли-продажи участка земли. 

Юридические последствия расторжения договора для третьих лиц

Основным и единственным последствием расторжения договора купли-продажи участка является отражением этого факта в сведениях единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Именно с этого момента наступают юридически значимые последствия как для самих сторон расторгнутой сделки, так и для третьих лиц.

После внесения сведений в ЕГРП о расторжении договора, стороны сделки не могут ссылаться на его условия в любых правоотношениях с третьими лицами.

Источник: https://advokat-malov.ru/zemelnyj-uchastok/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html

Иск о признании договора купли-продажи участка недействительным

Как оспорить сделку купли продажи земельного участка

При покупке земельного участка продавец и покупатель заключают письменный договор, в котором перечислены все условия сделки. В ряде случаев такой договор признается судом недействительным, и все последствия соглашения аннулируются. Причинами могут стать как неисполнение сторонами своих обязательств, так и некорректные условия договора.

Недействительной называется сделка, которая была заключена с нарушением законодательства, или стороны которой нарушили свои обязательства. Признание договора по покупке земельного участка недействительным регулируется следующими законами:

  • Земельным кодексом РФ (ЗК РФ);
  • Гражданским кодексом РФ (ГК РФ).

Пункты 2,3 ст. 37 ЗК РФ определяет условия, наличие которых в договоре покупки земли приводит к недействительности сделки, параграф 2 гл. 9 ГК РФ содержит понятия недействительных и ничтожных сделок. Положения Гражданского кодекса, относящиеся к недействительным сделкам, применимы также к договорам, согласно ст. 431.1 ГК.

Недействительный договор по покупке земельного участка может быть двух видов:

Оспариваемым называется договор, недействительность которого необходимо доказать через суд. Обращаться в судебные органы могут как стороны сделки по покупке участка, так и третьи лица, права которых были ущемлены в результате перехода прав.

Ничтожный договор недействителен в силу своих условий (например, отсутствия в договоре цены) и не подлежит оспариванию, так как не считается состоявшимся. При ничтожном договоре обращение в суд происходит с целью ликвидации юридических последствий сделки.

Как признать договор купли-продажи земли недействительным

Поводами для признания договора покупки земли недействительным являются следующие:

  • Сокрытие существенных дефектов земли перед продажей.
  • Передача участка с материальными обременениями.
  • Возникновение претензий на участок со стороны третьих лиц.
  • Сокрытие факта нежелательной деятельности соседних землепользователей.
  • Принуждение одной из сторон к подписанию договора при помощи угроз и/или насилия.

Если от покупателя были скрыты важные свойства почвы, или факт невозможности строительства на покупаемом участке, или наличие имущественных претензий третьих лиц, он вправе потребовать от продавца, согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ:

  • возмещения причиненного ущерба;
  • расторжения договора и возврата всей суммы сделки.

Наличие в договоре условий, запрещающих новому владельцу осуществлять законные действия со своим участком, в частности:

  • продавать, сдавать в аренду;
  • дарить, обменивать;
  • завещать по наследству.

делает такой договор недействительным, согласно п. 2 ст. 37 ЗК РФ.

Пошаговая инструкция

Для признания договора покупки земельного участка недействительным и возмещения ущерба необходимо предпринять следующие действия:

  1. Собрать доказательства нарушения прав и действующего законодательства.
  2. Предпринять попытку мирного урегулирования спора.
  3. Составить исковое заявление в суд с требованием признать сделку недействительной.

В качестве доказательств нарушения условий сделки можно привести факты несоответствия участка его описанию в договоре.

Важно учесть, что если один из подписавших договор о покупке является недееспособным из-за психического заболевания, то такой договор признаётся ничтожным (ст. 171 ГК РФ). Если на сторону сделки было оказано давление, важно привести доказательства (свидетельства соседей, запись на камеру и т.д.).

После сбора доказательств потерпевшая сторона в присутствии свидетелей предлагает контрагенту добровольно расторгнуть несостоятельный договор и возместить убытки.

Обращение в суд

Основанием для обращения в суд является отказ контрагента-нарушителя расторгнуть несостоятельный договор в порядке мирового соглашения при наличии фактов нарушения прав. Также в суд обращаются при явно ничтожном характере сделки с целью нивелировать её последствия для участников и третьих лиц.

Важно учитывать, что срок исковой давности, в течение которого можно обращаться в суд с целью ликвидации последствий ничтожного договора по покупке земельного участка или признанию такого договора недействительным, составляет 3 года (ст. 181 ГК РФ).

Перед обращением в суд следует подготовить:

  • копию паспорта;
  • квитанцию об оплате судебной пошлины (300 рублей);
  • доказательства попыток досудебного урегулирования дела;
  • копию заключенного договора.

Заявление пишется на стандартном бланке, который можно скачать здесь. В тексте должны быть отображены следующие сведения, согласно п. 2 ст. 125 АПК РФ:

  • наименование судебного органа;
  • ФИО истца, его паспортные и контактные данные;
  • ФИО ответчика и место его проживания;
  • требование о признании договора покупки участка недействительным;
  • обоснования требования со ссылками на законодательство;
  • обстоятельства иска и их доказательства;
  • цена ущерба и порядок её расчета;
  • сведения о попытках досудебного урегулирования.

Например, если в договоре есть пункт, снимающий ответственность продавца при возникновении притязаний на участок со стороны его родственников, то необходимо требовать признания сделки недействительной на основании п. 2 ст. 37 ЗК РФ, и потребовать возмещения суммы, потраченной на покупку земли и на судебные издержки.

В обстоятельствах иска истец должен рассказать, как развивалось дело в хронологическом порядке, начиная с обнаружения недостатков земельного участка, скрытых продавцом, до предъявления ему претензий и его реакции на такие претензии. Описание каждого события желательно подкреплять доказательствами.

Чтобы заявление было принято судом, важно доказать наличие попыток истца урегулировать вопрос в мирном порядке, в противном случае ответчик может заявить на суде, что он впервые слышит об обнаруженных недостатках. Из-за этого суд может предоставить ответчику время на исправление ситуации, и судебное заседание будет перенесено на срок до полугода.

Признание договора недействительным требует обязательного судебного разбирательства и значительных расходов со стороны истца.

Чтобы избежать длительной процедуры по возмещению ущерба, важно проверять договор покупки земельного участка на наличие противоречащих законодательству пунктов, а также внимательно изучать документацию на участок перед подписанием договора. При возникновении сомнений в надёжности продавца следует обратиться за помощью к юристу или нотариусу.

Источник: https://zakonometr.ru/zemlja/kupli-prodazha/osporit-sdelku.html

Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка

Как оспорить сделку купли продажи земельного участка

Сделка по приобретению земельного надела подразумевает значительные материальные риски для всех участников сделки.

Нередко заключенные договоры купли-продажи таких наделов признаются впоследствии недействительными, и одна из сторон сделки (в отдельных случаях — обе стороны) несёт значительные финансовые потери. Причины для признания сделки (или её последствий) недействительной могут быть разные.

Причины признания сделок с землёй незаконными

Незаконные сделки, согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ, подразделяются на две категории:

  1. Оспоримые сделки.
  2. Ничтожные изначально сделки.

Для оспоримых сделок их незаконность должна доказываться в судебном порядке.

Затем, по факту признания сделки недействительной (частично недействительной), признаются нелегитимными и последствия такой сделки для её сторон и/или третьих лиц.

Ничтожные сделки

Сделки по покупке земельных наделов считаются ничтожными с момента подписания договора (то есть, юридически недействительными изначально) в тех случаях, когда имеет место:

  • Противоречие сделки нравственным основам, а также основам правопорядка (ст. 169 ГК РФ);
  • Мнимая сделка;
  • Притворная сделка;
  • Некорректное составление договора покупки надела земли;
  • Заключение сделки участником, признанным недееспособным по решению суда;
  • Заключение сделки несовершеннолетним, не достигшим 14 лет.

Мнимой сделка по покупке земли является в случае, когда у субъектов такой сделки нет намерения достигнуть результата, декларируемого в договоре. Стороны такой сделки, как правило, преследуют скрытую цель, противоречащую закону.

Если одно физическое лицо дарит земельный надел другому, и они не являются родственниками между собой, то одаряемому лицу необходимо будет заплатить подоходный налог.

Для сделок с земельными наделами такой налог, как правило, являет собой внушительную сумму.

Чтобы избежать оплаты такого налога, стороны заключают «притворный» договор покупки земли, указывая в таком договоре как можно меньшую цену.

Договор покупки земли считается составленным некорректно, если в договоре отсутствуют обязательные для такого договора элементы:

  • Участники сделки с их достоверными паспортными и другими данными;
  • Предмет договора (собственно земельный надел, его характеристики и сопроводительная документация);
  • Форма заключения договора (письменно);
  • Волеизъявление субъектов сделки, оформленное в конкретную цель — приобретение земли.

Следует помнить, что наличие в договоре о покупке земли пунктов, освобождающих продавца от ответственности в случае возникновения претензий третьих лиц, либо пункта, признающего продавца право выкупить проданную им землю обратно в любой момент, делают такой договор ничтожным.

Важно помнить, что если после совершения сделки по покупке земельного надела выяснится, что один или оба участника такой сделки были ранее признаны недееспособными, то такая сделка признаётся ничтожной, в соответствии со ст. 171 главы 9 Гражданского кодекса РФ, а её последствия нивелируются (происходит возврат средств покупателю и земельного надела продавцу).

Оспоримые сделки

Заинтересованные лица, сомневающиеся в законности договора покупки надела земли, могут подать в суд с целью оспорить законность заключения такого договора.

Если договор покупки земельной недвижимости был заключен без вышеописанных нарушений, то сделка с таким договором может быть признана судом недействительной (полностью или частично) в следующих случаях:

  • Один из субъектов сделки в минуту подписания договора находился в состоянии, при котором такой субъект не мог отдавать себе отчёт в своих действиях;
  • Субъект договора находился под влиянием заблуждения, принуждения, различных угроз или тяжёлых жизненных обстоятельств (кабальных);
  • Предмет договора (земельный надел) был приватизирован с нарушением законодательных норм;
  • Субъект договора, являющийся юридическим лицом, совершил сделку с земельным наделом, не соответствующую юридическому статусу такого субъекта;
  • Договор был подписан лицом, ограниченно дееспособным;
  • Субъектом сделки выступал несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет без своих законных представителей.

Эмоциональное или психическое состояние, при котором субъект сделки не может отдавать отчёта в своих действиях, может быть вызвано различными причинами:

алкогольным или наркотическим опьянением, состоянием аффекта и др.

Если участника сделки ввели в заблуждение относительно последствий такой сделки заинтересованные лица (как со стороны другого субъекта договора, так и со стороны третьих лиц), или были моменты угроз, шантажа или вымогательства, то суд признаёт такую сделку недействительной, а сторону, подвергшуюся давлению — потерпевшей стороной, в пользу которой необходимо возместить убытки.

При достаточном количестве доказательств дело может перейти из раздела арбитражного права в уголовное.

Согласно Федеральному закону «О приватизации…» № 178, существуют правила приватизации земельных наделов, нарушение которых может привести в будущем к судебному оспариванию законности сделок, произведённых с такими нарушениями.

Каждое юридическое лицо имеет определённую сферу деятельности, обозначенную в учредительных и уставных документах. Сфера деятельности юридического лица имеет ограничения на основании устава и законодательства РФ.

Если юридическое лицо вышло за рамки уставной деятельности при покупке земельного надела, либо превысило законные ограничения на покупку наделов определённых категорий земли, то заинтересованные лица могут оспорить подобную сделку в судебном порядке.

Приобретение юридическим лицом земельного надела, относящегося к категории земли, не связанной или противоречащей уставной деятельности данного юридического лица, может быть оспорено.

Если субъект сделки ограниченно дееспособен, то такая сделка может быть оспорена, если под ограничение дееспособности данного субъекта попадают сделки с недвижимым имуществом. В данной ситуации суд в первую очередь будет выяснять степень ограничения дееспособности участника договора относительно предмета данного договора.

В некоторых случаях сделки с покупкой земельных наделов может совершать несовершеннолетний гражданин в возрасте от 14 до 18 лет при участии своих законных представителей (родителей, опекунов или государственных органов опеки).

Процедура признания договора покупки земли недействительным

Если после заключения договора один из его субъектов посчитал, что его права были нарушены, такой субъект может обратиться в органы судебной власти с целью оспаривания невыгодной сделки и/или последствий такой сделки.

В суд также могут обратиться и третьи лица, если они понесли убытки или были незаконно ущемлены в своих правах в результате данной сделки.

Чтобы возместить убытки от незаконной сделки, необходимо тщательно подготовиться к подаче заявления в суд.

Такая подготовка может включать в себя:

  1. Анализ последствий сделки и поиск законных оснований для признания её недействительной.
  2. Сбор необходимых доказательств.
  3. При необходимости получение консультации у профессиональных юристов.
  4. Составление искового заявления в суд.

Заявление в органы судебной власти должно быть составлено в соответствии со ст. 125 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Например, кто-то может быть свидетелем угроз, вымогательства в отношении продавца.

Доказательством обвинения в совершении мнимой сделки по продаже земельного надела с целью уклонения от уплаты задолженностей может служить справки от судебных приставов о наличии таких задолженностей (информация о судебных задолженностях физических лиц находится в открытом доступе), а также факты, подтверждающие дальнейшее пользование ответчиком якобы проданным наделом земли.

Исковое заявление должно включать в себя:

  • Наименование судебного органа;
  • ФИО истца и ответчика с указанием адреса проживания;
  • Сущность требований истца;
  • Цена иска (если присутствует);
  • Основания, исходя из которых было составлено данное заявление-иск;
  • Перечисление доказательств в пользу истца.

Существуют типовые бланки судебных заявлений, но важно принять во внимание, что составление исковых заявлений касательно договоров купли-продажи наделов земли требует большого опыта от составителя, поэтому хорошим решением может стать обращение за помощью к профессиональным юристам.

К исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие заключение оспариваемого договора, а также доказательства его незаконности.

Случаи из судебной практики

Итак, сделки по покупке земельных наделов могут нести опасность обмана или мошенничества, что для участников такой сделки может обернуться материальными потерями.

Чтобы восполнить такие потери или предотвратить их, необходимо обратиться в суд, собрав необходимые доказательства для признания заключенного договора недействительным.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/priznanie-nedejstvitelnym-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html

Понятие недействительности сделки и ее правовые последствия

Недействительность договора – это его несоответствие нормам закона. Различают ничтожность сделки и ее оспоримость. Первое качество заключенного соглашения говорит о том, что оно не порождает правовые последствия в момент заключения, ничтожно по своей сути.

Договор будет признан таковым вне участия в этом вопросе суда. Соответственно, он не будет порождать никаких последствий. Оспоримость сделок говорит о том, что за признание ее таковой можно побороться в суде, хотя не факт, что он признает правоту истца.

Сделка может быть признана оспоримой целиком, так и в части. Ничтожная сделка в любой недвижимостью, включая земельные участки, реализацию квартир признается таковой под определенными условиями.

Поэтому важно, чтобы ведение сделки проходило под контролем юристов, опытных риэлторов с тем, чтобы не возникли впоследствии неблагоприятные правовые последствия для обеих сторон правоотношения.

В статье 167 ГК РФ установлены последствия признания сделки не соответствующей закон:

  1. С момента заключения договора он может быть признан не соответствующим закону.
  2. По участникам соглашения: в отношении их по общим основаниям работает правило двусторонней реституции. По п. 2, ст. 167 стороны возвращают друг другу то, что было получено по итогам сделки. Возврат происходит в натуре, если это невозможно сделать по объективным и субъективным причинам, то с учетом стоимость полученного по сделке имущества.
  3. Будущее окончание сделки, если их сущности договора следует, что оно может быть в будущем прекращено.
  4. Использование правил односторонней реституции. Например, это происходит в ситуации, когда одним из участников возвращать нечего, то исполнение само по себе не происходило. Также аналогичные правила используются в случаях, когда у одной из сторон присутствует противоправный умысел.

Условия признания договора недействительным

Они сосредоточены в ГК РФ. Например, договор признается не соответствующим закону по следующим основаниям:

  • нарушение положений, требований НПА, договоры против публичных интересов оспоримые по ст. 168, п.2 ГК РФ;
  • оформление договорных отношений преследовало цель, ориентированную против установления основ правопорядка, нравственности по ст. 169 ГК РФ;
  • мнимые сделки – когда участники правоотношения совершают указанные в сделке действия для вида, то есть стороны не хотели никаких правовых последствий по ст. 170, п. 1;
  • в договоре присутствуют признаки, соответствующие притворной сделки, служащей для прикрытия незаконного действия;
  • одна из сторон заключенного соглашения не имеет дееспособности по ст. 171 ГК РФ;
  • заключение соглашений с гражданином, возраст которого меньше 14 лет по ст. 172 ГК РФ;
  • отсутствие согласия законного представителя лиц, которые не достигли 18 лет;
  • заключение юридическим лицом договора, который противоречит закону, а также тем требованиям, отраженным в учредительных документах компании;
  • отсутствие разрешения со стороны третьего лица, включая и орган государственной власти, если одобрение установлено положениями НПА по ст. 173.1 ГК РФ;
  • превышение представителя юридического, физического лица полномочий, указанных в доверенности по ст. 174 ГК РФ;
  • неисполнение требований, предъявляемых к алгоритму распоряжения имуществом в отношении запретов или ограничений в этом действии.

Если сделка отвечает любому из условий, которые перечислены выше, то договор может быть признан ничтожным или оспоримым

Процесс оспаривания сделки

Для признания сделки не соответствующей закону, а также компенсации потерпевшей стороне ущерба, необходимо подготовиться к судебному разбирательству. Процесс включает в себя несколько этапов:

  • анализ последствий заключения договоров и поиск оснований, предусмотренных законом для признания сделки не соответствующей закону;
  • подготовка и сбор документов;
  • поиск доказательств.

Как в любой судебный процесс, дела об оспаривании договоров по отчуждению или покупки земельных наделов, имеют определенные нюансы. Поэтому часто заинтересованным лицам для представления суду более выгодной собственной позиции, необходима помощь юриста.

Написание искового заявления должно отвечать правилам ст. 125 АПК. Документ составляется в нескольких экземплярах, по числу лиц, которые принимают участие в спорном деле. Раньше иск передавался в АС РФ только лично, свидетельствующий о том, что документ принят. В настоящее время альтернативой бумажному варианту выступает электронный формат.

Реквизиты иска перечислены в АПК, они остались неизменными:

  • наименование судебного органа, куда подается заявление;
  • данные истца, ответчика;
  • суть требований;
  • цена иска;
  • перечисление доказательств, которые говорят в пользу истца с указанием на НПА;
  • основания иска.

К иску прикладываются документы, которые подтверждают, что договор был заключен. А также доказательства незаконности сделки.

Если суд примет исковое заявление и не найдет в нем ошибок, то в течение 5 дней выносится определение и возбуждается исполнительное производство.

Суд обязан внимательно рассмотреть дело, понять – действительно ли имелись основания к тому, чтобы признать сделку не соответствующей закону.

Например, если договор признается мнимым, требуется справка о наличии долга у продавца: это будет говорить о том, что он стремится переписать имущество до заключения основного договора.

Но решение суда должно быть основано на фактах, которые свидетельствуют о том, что сделка была заключена в разрез с нормами законов.

В судебном заседании суд будет устанавливать, действительно ли стороны нарушили закон, а так же, каким образом негативные последствия заключенного договора оказали воздействий на его участников, на их состояние, как имущественное, так и моральное.

Если было реализовано имущество, которое принадлежит лицу, не достигшему 18 лет, суд будет защищать интересы несовершеннолетнего гражданина. Его законные представители, согласно закону, обязан заботиться о его имуществе, то есть о наделе. Потом, при достижении им возраста совершеннолетия, он может полностью реализовывать свои права, включая распоряжение земельным участком.

Источник: https://prozemlu.ru/priznanie-nedejstvitelnym-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka/

Признание договора купли-продажи недействительным 2020

Как оспорить сделку купли продажи земельного участка

Основания признания договора купли-продажи недействительным
Какие сделки считаются ничтожными
Какие сделки считаются оспоримыми
Срок исковой давности для оспаривания сделки
Исковое заявление о признании договора купли продажи недействительным

Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

  • Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
  • Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
  • Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
  • Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
  • Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
  • Срок давности оспаривания договора купли-продажи
  • В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Как признать договор купли-продажи недействительным? Консультация юриста по телефону.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

  • Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
  • Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

  • Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
  • Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
  • Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
  • Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
  • Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

  • Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным.

    (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).

  • Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).

  • Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
  • Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
  • Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
  • Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
  • При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

  • 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
  • 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Можно ли оспорить договор купли-продажи? Юрист ответит на ваши вопросы.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной.

Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст.

28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Консультация юриста по гражданскому праву в СПб.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Услуги юристовпо оспариванию сделки:

  • Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.

    )

  • Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
  • Предъявление иска в суд
  • Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedeystvitelnyim/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.